年内45家长租公寓暴雷，还能租长租公寓吗？长租公寓还有未来吗？

近年来，随着租赁需求的快速上升，长期租赁公寓这种新形式开始全面崛起，面对长期租赁公寓市场的蓬勃发展，2018年我爱我的前副总裁曾经说过下一个雷是长期租赁公寓，没有期望最终预言，一年内长期租赁公寓雷，长期租赁公寓的未来如何？

一年内45家长租公寓暴雷？

近年来，中国的住房租赁市场发展迅速，但问题也逐渐暴露出来。自今年以来，长期租赁公寓行业遇到了资本冬季，行业普遍经营困难，越来越多的经营机构爆炸。主要原因包括高收入、低收入的商业模式和非法使用租金贷款。

根据主要媒体和 ** 利息统计显示，2017年至今，69家家长租赁公寓机构资金链断裂或无法再经营，2019年占53家，其中资金链断裂和逃跑45家，收购4家，拖欠或拒绝支付租金4家。

针对长租公寓的问题，住建部、发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、网信办等6部门联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。在《意见》提出的一系列措施中，明确要求对“高进低出”、“长收短付”经营模式的租赁企业加强监管，严格管控租金贷业务，要求租金贷占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位，对涉及违规建立资金池等行为严厉查处。

所谓租金贷款业务，是指租户向第三方金融机构或P2P在线贷款平台申请信用贷款时，机构一次性向服务提供商发放相当于一年租金的资金，但服务提供商没有将所有资金交给房东，形成资本占用。从表面上看，租户每月支付租金，但实际上每月偿还贷款。长期租赁公寓行业的大多数企业，特别是分散企业，基本上都使用租金贷款。

去年下半年，长期租赁公寓陷入舆论漩涡，特别是租赁贷款被质疑为租户信用贷款，利用期限资金沉淀扩张，存在雷风险，引起监管机构和金融机构、北京、深圳、杭州、上海等地对住房租赁企业租赁贷款融资业务进行了集中专项检查。

面对国家的重拳打击，长租公寓雷声严重，我们应该如何看待长租公寓市场。

二、长租公寓的未来在哪里？

面对着长租公寓当前的国家治理和暴雷乱象，很多人都在问长租公寓到底能不能租了？长租公寓市场的未来到底在何方呢？

首先，我们需要了解长期租赁公寓的需求是什么？改革开放40年来，随着中国经济的快速发展，越来越多的租赁需求正在形成。根据《中国流动人口发展报告》，2017年流动人口总量为2.44其中，新一代流动人口(1980年以后出生)占比为65.1%，正是流动人口带来了巨大的实际住房需求。与此同时，近十年来普通高校毕业生数量逐渐增加。据估计，2020年全国高校毕业生人数将达到874万人。正是巨大的增长使得住房需求呈现出快速上升的趋势。此外，各地房价一直处于高位运行状态，因此许多大学毕业生和农民工需要长期租房来解决他们的生活问题。然而，我们看到的另一方面是中国房地产市场长期形成的租赁市场C以核心模式为核心，在这种模式下，大多数房东都是个人房东们能提供的服务往往不足以满足每个人的日常需求。正是在这种情况下，长期租赁公寓行业应运而生，长期租赁公寓企业从房东手中分批租赁房屋，然后装具（一般北欧宜家风格极简主义家具），然后租给需要租赁的人，这种模式由于房屋质量提高，房屋真实，管理完善已成为青睐的模式，这就是长期租赁公寓繁荣的原因。

其次，长租公寓洗牌已经在所难免。长租公寓产业的起源实际上在业内众说纷纭，虽然有自如、相寓等发展很久的企业，但是基本上现象级的机构化长租公寓产业出现在2016年前后，这几年呈现出高速发展特征，但是在产业发展的初期由于市场的规范化水平不足，我们看到了整个产业进入了野蛮生长的阶段，很多地方多家长租公寓企业疯狂注册，大量收房，甚至在北京等地出现了长租公寓抢收房源引发区域性房租价格大涨的现象，但是对于长租企业来说，随着市场的逐渐成熟，那些为了赚快钱进行烧钱发展的长租公寓已经逐渐难以为继，今年以来的45家长租公寓企业纷纷暴雷倒闭其实就是这种趋势的体现。根据产业生命周期理论，当一个产业由高速增长期逐渐进入了产业成熟期的话，必然会出现的趋势就是产业出现二八分化，越是头部正规的长租公寓企业因为经营规范、资金雄厚、管理能力较强将越能够在这个市场生存下来，而那些自身资金实力、盈利能力不足的长租公寓企业则会逐渐被市场所淘汰。

第三，长期租赁公寓的金融化趋势必须标准化。在长期租赁公寓的28分化过程中，最危险的是长期租赁公寓的过度金融化趋势。事实上，租赁市场长期以来一直存在支付三押一的租金模式。在这种模式下，租户需要一次性支付更高的租金，但许多年轻人实际上没有能力一次性支付过高的租金。因此，一些长期租赁公寓企业与一些互联网消费金融机构达成合作，让租户通过租金贷款模式向机构贷款，然后通过增加部分利息成本，将原来的三押一租赁模式转变为月付款。最初，这是一种利用金融手段帮助租户减轻压力的做法。然而，在许多非正式的中小型长期租赁公寓平台中，它已经成为平台收集资金的一种手段。该平台将让租户一次性贷款一年的租金，而该平台将每季度支付给租户。因此，一旦平台运营不善，租户将出现这样的情况，就会出现过度的租金问题。因此，房东必须认真支付。

总体而言，长期租赁公寓市场的需求是民生的实际需求，长期租赁公寓在租赁市场中的重要作用，但整个市场转型升级也是《纽约时报》的趋势，在这种情况下，中小企业被市场清理是正常现象，因此，如何促进长期租赁公寓市场应以谨慎包容的态度，规范其发展，促进市场更好地服务于租赁人群。

(本文版权所有，本号已与快版权相匹配， ** 骑士签订合同，如需转载，请联系本号，盗版必须调查；本号所有图片均来自正版授权网站，拥有CC0协议）